包括东京在内的六大都市住宅价格在楼市泡沫后暴跌的惨

然而,当日本人目空;一切,认为!自己是“世界之王”时,一场危:机正在酝“酿当”中。

1992年,日本,政府出台“地价税”政策,规定凡,持有,土地”者每:年必须交纳一、定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地,日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

美:元居高”不;下的汇;率水平导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改;善美国国际?收支不平衡的状况,美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。

奥林匹克景气1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一。日本成为了世界;上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。

即使这段时间经济学家们都在喊“凡是靠地产拉动的经济都会遭遇崩盘”,也不会忘了在注角处补上一句在人民币购买力不可遏制下降的复杂格局下,要把购买力配置到中国一线城市,一线城市将成为中国经济的最后一个安全点;或者“房地产如果出问题,一线城市不是房产商避风港”。

从日本房地产住宅指。数变动也能、看出,包括东京在内的六大都市住宅价格在楼市泡沫后暴跌的惨烈程度。以2000年为基准(指数设定为100),下图可见,91年楼市泡沫破裂之前,六大都市住宅价格几乎达到全国平均水平的两倍。而泡沫破裂之:后,六大都市住、宅价格一泻千里,跌势之猛冠绝全国,令人瞠目。甚至在!2000之后长达四年时间里,依然低于全国平均水平。

令人”绝望的是,以1990年新年为转折点,日本股市陷入了长达20年;的熊!市之中。

而一旦这!个人买了土地,银行又会以这块土。地为担保,再借给他相当于土地价格70%的资金,劝他。再购买别处的土地,然后再以新的土地为担保……如此循环反复。

1990年9月,日经股;票市场平均亏损44%,相关股票平均下跌55%。日本股票价格的,大幅下跌,使几、乎所:有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场,顿时房地产市场出现供过于求,房价出现、下跌的趋势。

1985年9月,美国、日本、联邦德国、法国、英国等。5个、发达国:家的财”政部长和央行行长,在纽约广场饭店举行会议,决定五国政府联合干预外汇市场,使美元兑主要货币有序地下跌,以解决美:国:巨“额的,贸易赤字,史称“广场协议”。

反正就“像貔貅只:进、不出一样,一线城市房产,只涨不跌。秉持这。一信仰的。逻辑是:一线;城市人口密集,外来人口和”土豪们共同托举房价,一线城市教;育、医疗资源,丰富。

1990年,日本生产性行业的贷”款比重下降到25%,非生!产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁,危机一触。即发。

从1985年开始,日本央行连续5次“下调利率,从5%降至1987年2月以后的“2.5%.外国资“本也已经蠢蠢欲动。商业用、地下跌了:约70%,为1974年以来的最低点。上世纪?1980年代,日本地:产上行,房价疯涨的时候,与中国无异。从而预期中国一线城市的命运或许也将是重蹈覆辙。1964年日本公寓售价平均为950万日元,最高达到1880万日元。而从跌幅来看,三大都市圈(东京圈、大半圈、名古屋圈)在楼市暴跌的数十年里,跌得最惨!数年后,几家大银行相继,倒闭。该报告。援引国:金证券、数据指出,日本90年代经;济;泡沫破裂后,东京和六大都市并没有更幸运,一样暴跌。阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大:楼,而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆Meguro G、ajoen……为了迎接东京奥运会,日本修建了一?系列交通基础设施,兴建“了城市。日本人也相信,他们只有一个东京,东京掌;握着教育、医疗、金融、就业等等。资,源,所以东京房价不”会跌。从1961年到1963年,日本房地。产行业迎来量:价。齐升的鼎盛阶段。

然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快:速上涨,已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地”价格,过高,使得许:多工厂企业难以扩大规”模;过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍;高昂的房价更是使、普通日本人买不起属于自己的住房……日本泡沫经济离实体经济越走越远。

在筹备东京奥运会期间,日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契;机,东京和日,本全国各地都大兴土木,建设了一批交通基础设施。

进入80年代,日本经。济进入了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球,日本企业在全球范围内大量!投资和收购。1985年,日本取代美国成为世界上最大的债权国。美国人的银行、超市,甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。

反!正同样人口密集,同样由于奥运会经历过房价暴涨,同样汇集着优厚的资源,同样经历着人口涌入的东京,在日本1990年代的经济危机中,未能幸免于房价的大,崩盘。

1978年,第二次石油危机爆发。由于能源价格大幅上升,美国国内出现”了严。重的通货膨胀现:象。1979年夏天,保罗沃尔克就任美联储,主席。为了治理通货膨“胀,他连续三次提高联邦基金?利率,实施紧缩的货币政策。

当时,日本银行、最苦!恼的事情是有钱贷不“出去。为了扩大营业份额,日本银行想尽各种办法,利用超低利率拼命发放贷款。

如何在中国实现资产保值增值?这个问题似乎有个永远的大备胎,他的名字叫一线城市房产。

今天,无论是日:本普:通民众,还是庙堂、高官,都希望借助再次举办“2020奥运会的契机,提振日本经济。日本政“府计划将东京作为经济增长特区,进行大规模的再开发。公共设!施投资、政策放宽、税收制度改,革;等等计划:都已经。开始实行。

如下图所示,不难发现,楼市一旦,进入下、行通“道,三大都市圈地产跌:幅大于平均,但若”楼市稍稍企、稳,三大都市圈就会率先止血,恢复涨幅,而整体、楼市;再度下挫。时,三大;都市圈又,陷入暴跌,惨逾平均。水平。对比;大三。都市圈,地方圈房地产跌势则基。本没有回血的余地。从92年开始,跌到现在”还在跌。

这并不是美?国第一?次干预外汇市场。1971年12月,日本曾与美国签订《斯密?森协议》。根据协议,日元对”美元,的汇率从1美元兑360日元升值为,1美元”兑308日元,涨幅为18%。此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上。涨,但由“于石”油危机的影、响,仅持续:了1年。

随着大量资金?涌入房地产行业,日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅?公布的调查统计数据,1985年,东京的商业用地价格“指数为120.1,到了,1988年暴涨至334.2,在短短三年内增。长了近“2倍。

这种投资的比例显”示,日本并不是仅“仅为了举办奥运会而投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行;业的、强劲发展,从而带动日本经济的全面”腾飞。1962年到1964年,日本经历了一段“奥林匹克景气”时光。

敏锐的国际资本迅速卷土重来,在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。国际廉价资本的流入加”剧了日元升值压力,导致股价和房价快速上涨,从而吸,引了更多的国际资本进入日本投机,泡沫越吹越大。

据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据,日本全国的平均地价连续!14年呈下跌趋势。美元因此,持续大幅度贬值,而世界主要货币对美元汇率均有不,同程度?的上升。但与此同时,日本、经济也已经埋下了泡沫的炸弹。紧接着,东海银行,协和琦玉银:行也被揭露出来存在同样的问题。于是托人把他在。东京的一所小房子卖掉,没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成,为百万富翁,衣锦还乡。泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。由于担心日元升值提高日本产品的成本和价格,日本政府制定了提?升内需的经济增长政策,并放松。国内的金融管制。”一个。广为人知的?故事是,在东京,有一位学校的看门人在传达室干了40多年,一直收入微薄。为了发放贷款,日本银行使出浑身解数。在短短一年”多的时间内,日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。当时,在短“短两:年之内,日本建成?公寓62栋,2191户,价格也较之前。上涨了接近一倍。这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。1989年,日本政府已经意识到经济泡沫,但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。随时在。你受伤后,给一个温暖的怀抱。

可是,早在!几年前,一线城市高企的生活成本就驱使。着外来人口告别北上广;优质的教育与医疗资源,并不,能撑起一个;城市“的房价;土豪们在托起!了温哥华的房价后,现在已?经跑到柏林去买房!了。

其中,日元的升值幅度最?大,三年间达到了86.1%。卡塔尔,刚刚买下了一系列保龄球馆;买房,特别是在一线城市买房,就像一个安静的暖男。日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位,促进了日本对外投!资大幅度增加,为日本企业在海外扩张提供了机遇。大量银行丑闻不断曝光,使日本银行业产生了严重的,信:用危机。从1989年5月开始,日本央行连续;3次提高贴现利”率。

“别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈,价格“同样是暴跌。只不过跌到后来,一线城市还能止血,而二三线城市根本就没有这个功能。现在。还在跌!有个朋友的父辈买了一:套大阪的房子,当年倾其所有,现在跌了一半,每年还“要交着沉”重的;赋税。根本:卖不掉。”

紧接着,作为土地”投机”主角的非“银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续!破产。结果,给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年,日本21家主要银行宣告产生1100亿美、元的坏账,其中,1/;3与房地“产有关。

这一政策使美国市场名义利率上、升到20%左右的水平,吸引了大量的。海外资金流!入美国,导致美元大幅升”值。从1979年底到1984年底这段时间内,美元汇率上涨了近60%,美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。

曾经不可一世的日本经济经历过怎样的繁荣?号称“永不跌”的东京房价到底是如何崩盘的?日本政府是如何应对的?对中国有何借鉴意、义?下面来自微信公众号“路演中”的文章,为您!讲述日。本房地产,的前;世今生。

与此;同时,随着日元套利。空间日益:缩小,国际资本开始撤逃。1991年,日本不动产市场开始垮塌,巨大的地产,泡沫自东京开始破裂,迅速蔓。延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去,陆续竣工的楼房没有住户,空置的房屋到处都是,房地产价格一泻。千里。

受奥运会影“响最深的是房地产行业。除场馆建设之外,东京周边的住宅以飞快的速度。发展起来。1964年,日本民间住宅建设总数比1951年增加了71%,而1963年 1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和”27.8%。

20世纪80年代,日本银行:开始推行银行资本!金管理、改革。为了推动银行国际化,日本政府决定实行双重标准:国内营业的可以按照本国4%的标准,有海外分支机构的银行则必须执行8%的、国际标准。在此要求下,日本,银行除了必须不断补充资本金之外,还得调整银行资产结构。

从上世纪60年代开始,日本保持着每年10%的高速经济增长,在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。

其中,日本政府对比赛设施和奥运村投资160亿日元,道路交通设施建设825亿日元,运营?费用60亿日元。除此之外的所有投。资,都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基!础设施建设。

日本货币政策的突然转向,首先刺破了股票市场的泡沫。1990年1月12日,是日本股市有史以来最黑暗的一天。

历经了20年的低迷之后,日本的?房地产市场似乎重现曙光。此时,回顾那场发生在20世;纪末的房地产泡沫危机,或许有助于日本不再重蹈覆辙。

1990年,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和、神户六大城市中;心的地价,指数比1985年?上涨了约90%。当年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,制造了世界上空前的房地产泡沫。

相对于一般公司贷款,房地产抵押贷款的风险权重较低。这意味着银行发放相同数量的贷款,房地产抵押贷。款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。

当天,日经指?数顿挫,日本股市暴跌70%。人们依稀记得,就在半个月前的1989年12月?31日,日经指数还达到了辉煌的高点38915点,市场普遍相,信“明年股价可以达到5万日元”。

在中国,炒股就,像去“夜店h,igh,碰见渣男的概率高。1991年“7月,富士银行的虚假储蓄证明:事件;被曝光。与1991年相比,住宅地价已?经下跌了46%,基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平;在大类!资产框架内,未来股市走势以及房市、走势都是投资者极为关心的市场,且两者之间强烈地相互影响,时而相互促进,时而此消;彼长。甚至对于那些有存款”意向的人,银行都会劝告他们进行”土地投资:“地价在不断,上涨,而利息又接近于零。13.1%,高于”1988年?的9.4%,是至今?为止的,最高水平。1969年,未来学家赫尔曼卡恩在《即将出现的、超级强国》一书中预测,日本将在2000年成为世界第一经济大国。退休之后,他准备返回乡下安度?晚年。如果从银行借入资金、来购买土地的话,肯定会因“土地升”值而大赚一笔。

“土地神话”的破灭,中小:银行的,破产,证券丑闻的暴露……接连的打。击让日本、民众对!资本市场丧失了信心。此后,受到亚洲:金;融危机、次贷危机等国际?大势的影响,日本房地产市场再也未能重回辉煌。

1964年东京奥运会,1966年大阪世博会,日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。

其中,令日。本人颇为!自豪的新干线高速铁路系统;就是?修建于此时。1964年10月1日东京奥运前夕,连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营,这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。

几种;因素的叠加,加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年,日本不动产破产企、业的负债总额高达3万亿。日元。

有数据显示,日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的:汇率计算,约为30亿美元。这创造当时奥运会历史上最高的投资:记录。

曾保持、过GDP双位数增长的日本经济,在经历了“土地神话”的破灭,中小银行的破产,证券丑闻的暴露后,是如何陷入衰。退的;而曾经被奉为“东京房价永不跌”的东京房价,又是怎!样崩!盘的?

最近,有一篇。反驳“京沪楼市;永远涨”的文章;刷爆朋、友圈。“广场协议”签订之后,五国开始。在外汇市。场抛售美!元,带动“了市“场投资者的抛售“狂潮。但华尔街见闻根据历史数据”发现,在日本楼市泡沫破,裂之后,日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时从1992年陷入跌势。当时,东京被认“为是全“球最有;活力的国,际大都会。

同一时期,国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订《广场协议》之后,日元每;年保持5%。的升值水平,这意味着国际资本只要持有日元资产,即使价格没有升值,也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。

当时,日本已,经完成了城镇化建设,国内的城镇化率超过90%。这意味着在原有产业结构下,日本的经济增长已经趋向饱和。在这样的背景之下,大量的资金流向了股市和房地,产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是,股价扶!摇直上,地价暴涨,一个“巨大的泡沫正在诞”生。

然而,还未等到验证预言的那一。天,日本“就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。1990年,日本股市、楼市泡沫相继破灭,日本经济从此一蹶不振,进入“失去的二十年”。

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