国家锁死楼市的战略我问他这里的柿子为什么可以

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日本政府为什么要出台这样的金融政策,是他,们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那么,在楼市、股市已经开始暴跌的92年,大藏省为什么还要出台地价税,让不动产业丝毫得不到喘”息的机会呢?有不少人认为:90年。之后的;几年,日本政府一连的经济政策把日本经济推入不、能自拔的“泥潭”,让整个日、本经济、出现“空白”的十年(,90年”中期”-2000年)。准确地说:不是”90年的!政策有:问题,而是?85年日!本”全面开放;不“动产市场,寄希望通;过!不!动产、来让,日本经,济继续保持高;速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的85年-89年,日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了85年所犯这一政策错误的严重性。90年以后“的政策不过是对85年所犯错误的紧急更正。让我关注有关日本泡沫经济的诸多论说,并认可上面的这种论断,还得从和吉田的?一次聊天说起。

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通常情况下,银行对土地抵押融资是:按土地评价。值的70%贷出,北海”道拓值银行以120%提供融资,由此可见土地在银行眼里已经,成了金矿。接受这”种训练的。一般是“大家”的女孩子、或者是”准备成为“大家媳妇”的女!子家政!大学:的学生。要保持?日本经:济继续、高速增长,必须寻找新的经济增长点。房地产是不是;有泡沫、是以实体经济为参照物,房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。大家都能看明白了就不是钱了。”“幸运谈不,上,我没;有抽签,咱们公;司是“这栋、公寓;的投资;人之一。可是让?我也一起跟着倒霉。一起步就发展很顺利,到88年,川濑不“仅贷,款扩大了生产规模,同时在东京的一等地还购买了一套近2亿日元的?高档公寓。自从见了川濑的妻:子,我再看川濑的时候,总感觉他是一个很神、秘的人物。”“不可能,买不:上这;个楼盘,还要?买别的楼、盘,总之,那一年是下定决心一定要买。!所以很多日本人就坚信在自己的有生之年日本经济会一直繁荣下去”。”“日本工业这么;发达,可以进!口粮食。过了十,几分钟,吉田回来;对我说:“一来这;里我!就心烦,安全第一,拜托了”。在这其中,1955年日:本政府;设立的【、日本住宅公团】又是最大的住宅提供者。

这个公司的高层念川濑的能力和多年的交情又让他又回到公司,不过总部是“回不去了,工资听说只有40万。日本的不动产属性开始了悄然的改”变,由[使用需求]转向[保有需求],后果也就可想而知了。”吉田长叹了一声:“不可能再有“了,再来一次泡沫,日本人连粮食都吃不上了。也应该警:告警告这帮地主,不许打农田的主意。公司大概;是希;望把好?人做到;底,年底“的忘年,会也由公司。出面来组织,这和前几年职员自发组织的忘:年会相比,档次也高了不少。川濑从东京理工大毕业后就来到我就职的这个公司,不到40岁就成了公司的核心技术人员,一直在东京品川、公司总部。工作。时间长了,从人们的只言片。语“中,对川濑有了一个基本的:了解。”“照此来说,如果从农地这”个角、度看,政府不增发货币也是有:道。理的。”“我死的那一;天、就是、这个总理大臣的诞生日。我们从山,上下来后,没有去登山的人已经在温泉旅馆等候了,这其,中有川濑、的妻子,川濑把我介绍给她,并邀请我和:他们一起吃晚饭。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫一定要被捅破吗?答案也是?不一定的。川濑1亿2千万把东京的公寓抵押给了银行,希望:度过难关、保住工厂。日本依靠先进的工业?制造技“术、通过来料:加、工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路,已经看到了尽头。我接着说:“想必那”个时候,大家?的收入一定非常,高了”,“是啊!这次,他上车就!坐到了驾驶位上,我觉得挺奇怪,猜想他一定有什么事儿。有一;次三连休,俱乐部组织去日。光登山,日光是日本”著名的旅!游观。光地,不少成!员都带;了自“己的家?人或朋友。但是,房地?产泡沫一;定会崩溃,或者说房地产泡沫一定要以;房价暴跌的方式来结;束,这在经济学上是找不到依据的。

在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是:房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。因为在自己的身边,经常听到泡沫经济时期有关购地、购房的事:儿,就开始琢。磨:日本的一个普通百姓随便说句话都要从脑子里;过一下,搞不懂的事情不会;做,那么,日本的:地价、房价为。什么会上涨?是什,么原因!让他们坚“信地价、房价还会涨?他们?的工资并不”高,房价已“经超出了他们?的正,常支!付能力,为什么还会降低其它方面的?生?活水平来买地、买房呢?日本;的房价为什么会上涨?不少人认为是缘于1985年9月的“广场协议”。随着日本。不动、产价格的急速攀升,投向不动产的资金也越?来越!多,全国。的不动产、开:发项目一、个赛过一个大,整个日本“莺歌燕舞”,连银?座这种日本最。高档、的;红灯?区也成了普通人可以光顾的地方。过了一:段时间,有机会和关口一起去施工现场,他来这个公司已经9年了,我和他的私人关系不错,路上就我们两个人,这是个机会,我说:“在日光见到了川濑的妻子,她穿和服的样子和我平时看到的其她人真不一样,魅力十足,一定是“大家”出身吧”,关口说:“不知道,不过,川濑以“前可、是社?长,妻子!一定;错不了”,我又问;川濑为什”么成了:一个:普“通职员“时,看关口不,太,乐意回答,我也就:不好再问。”“哈哈~~,既然你,一辈,子都住、不进?自己买?的公寓里,为什;么不卖了;呢?”“开玩笑,我交了”首付,还支付了十年”的按揭,怎么能卖呢?”“如果房价刚开始下跌的:时候,你就卖掉,也就不会?有现在的?烦恼”了。我一边开、车一边!问他:“这是?你买的。公寓?”“是。”“泡沫刚崩的时候,也没什么人着急卖。房,是不是大家都相信房价还有上涨的可能。

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在日本经济一片繁荣,房价不断攀升中到;了90年,日本各大银行不仅突然停止购房贷款,并大!幅提高原来的购房贷款利率。92年开始征收地价税(征收额度为财产继承税评估值的0.3%)。日本政府为什么要出台这样的经济政策?日本汽车、家电等其它行业的繁荣。景象为什么也突然消失了?这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗?又如何看待?日本经济“空白”的十年呢?在房价、股价一路:高涨,日本经济一片繁荣的90年3月?27日,日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》,这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”,房价,股价。掉头下跌。当年8月,日本银行又把?短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税,让已经一蹶不振的不动。产业更是雪上加霜,高端百货业因其店址位于城?市最繁华的地段,每年0.3%的地价税竟然超过商品利,润的20%,地价税对房价的抑制力可见一斑。

但另一面,正在建设的第二东名高速因地价高涨,计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。88年,不动产“业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等、这些日本实体经济的领头羊再也按耐!不住,开始大举进入不动产业。不动产的高速发展。已经严重影响到了日本经济,的:未来发展方向。因此,围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳一下,争论主要是围绕3个方面展开:1、促进不动产业的发展是否符合!日本的基本国策?2、不动产业的发展是否”能保持日本经济的持续繁荣?3、如果对:以上两个问题的回答都是“NO”,那么,什么样的;经“济:模式更适合于日本?1990年日本泡沫经济崩溃,表面上看是日、本政府一连串的经济政策所致,其政策实质是日本!政府对以上争论的一个明确回答。二战以后,日本有两,个被称为不变的基本。国策,一个是基?本;农田制度,一个是科。技兴国战!略。所谓、的基本?农田制!就是日本的基本!农田保有量必须能够满足日本的粮食自!给自足,不能在粮食问题上受制于他国。不动产开发的持续高涨,直接威胁到了日本基本农田的保有量。所谓科技兴国战略,是二战后,日本政府对、已经是!一片。焦土、百废待兴的日本应向什么方向:发展做过长。时间的论证。曾一度想效仿荷兰成为亚洲与欧美之间的贸易集散地。但考虑日本与荷兰在人口数量与所处外部环境等方面相差甚远,贸易集散”地的构,想被;彻底否?定,最终决定走工业科!技兴国、的道路。依靠不动产来拉动日本经济的发展,很显然是已经背离了工业科技兴国这个不变国策。日本是一个资。源严重依赖进口的国家。要获取资”源,日本必须。要用:他国,需要的;商品来,进行,交换。如果投”向不动产的:资?金越来越多,日本整个产”业结构和就业?结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩,能够从他国获取的资源也就越来越少。10年、20年后,随着发!展中。国家的崛、起,本无,价格优势的日本产品连技术优,势也;将失去。再没有了可:以和别国交换的商品,日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。所以,尽管企业和人都离不开土地,土地的价值应该占到企业利润的多少?应该占到个人收入的多少?这在世界上:也没有标”准。但是,日本资源匮乏必须用高技术含量的产品去交换,这在日,本社会?是一:种共识。日本的;住宅市场价格,自55年设立日本住宅公团到85年一直就是由政府主导。所以,日本政府把泡沫捅?破有足够的社会基础。还想再重复说明的一点是:谈论房地、产是、不是;有泡沫,首先要界定房地产是被当做“工具”来使用还是,被!当做“古董”来收藏。只有。被当做“工具”时,房价!才能和实!体经济、直接。联系:在一起。如果”被当做“古董”,房价和”实体:经济就“没有?了直、接联系。如果:没有这样的界定,房地产有无泡沫也就无法谈起,结果:只能是!各说各话。

须藤对我这种疑问表”示非常理“解,他告诉我说,在日本经济泡沫时期!的88年,他花6000万日元购买了一套二层别墅。现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。他把别墅已经出租出去了。他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。等他65岁的时候就可以还清贷款,然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。不过,他的妻子并不愿意和他一起住这样的房子,离婚了。97年,进入大学院后认识了搞金属材料研究的博士生小”董(中国人?),有一天他开车带我、到一个很荒凉的地方去摘柿子。我问他这里的柿子为什么可以随便摘,他说,这是他导、师在,泡沫经济时期买的地,按那个时期。的发展规划,这里应该可以划入东京通勤圈的范围了,很遗憾,你看,看现在,还是这么荒;凉,也只有这搞金属研,究的教授脑袋才这么“硬”,才会相信东京“圈,会扩大到这里。小董又说:在研究室?做”实验的时:候,教授没事儿总叨叨这块地,看来这块地让他挺烦心。教授在89年以5万日元/㎡买了这块,地,一共是1.5亿日元。教授说如果:现在有人出1个亿,他就卖。93年有、人出价2.5万日!元/㎡,教授舍不,得,现在,2万都找不:到。买主了。种了这些柿:子树还没时:间照料,我们到这摘柿子吃就是帮他忙了。我注意看了看这;块地,除了,几十“棵柿子树,其它都是荒:草。当时来的高兴劲儿晾了一大半。后来在02年做店铺选址调查时!又路过这里,感觉还是以前的老样子。我顺路到当地的公共图书馆查了一下,这块地属于;市街化调,整区域,这种区域内的土地并不完全属于建设用地,如果要;化为建设用”地,当地的政府部门必须投:资进行给排水、液化气、5.2米;以上宽度的道。路。等基”础设施?建设。教授买这里的土”地,大概是基于泡沫经济。时期的城市发展速“度,要不了几年,政府部门就会投资把这里化为建设用地了。如果真如教授所料,地价至少要涨到10万1平米,再如果化成了、建设用地中的商业用地,30万/㎡也完全可能。很可惜,教授这个“赌注”没押对。

泡沫经:济崩溃会,日本的;入国管理!局才。开,始驱赶这;些人。”“看来你要,参,加抽签就好?了,也许抽不上,等两年情”况就截然不同了。”“开玩笑,那日!本不就:成了农?业国的奴隶了吗?”“照你这么”说,政府急忙把地产泡沫、捅破也是因为、农地?”“不一!定是全部,但这肯定是一个非常重要的原因,这些农村、的地;主最讨厌,泡沫的、时候,一窝蜂的要在农地上盖房子,这不等于是。让大!家没粮食吃吗。”吉田一听很得“意:“那当然,当时交了:定”金来抽签的人“是总套数的20倍,”“你真够幸;运的。没想到,90年后,形势!急转直下,工厂的订“单几乎:为零。小董是?90年来的日,本,他说:他刚“来的时候,每天到学校来接留学生去打工的车,平均:2个小时:就一趟,1小时的工”资一般是1200—1500日元,有些!还可以”当日结算,挣钱实?在是太容、易了,和现在大;不相同。每次和吉田一起?去施工现场,他都会以“一早儿,稍微喝了”点儿”为借口,躺在“车上看”漫画。“果然如此,记得;我一个?邻居为了!买“一台东芝”双缸洗!衣机,一大早”4点去:排队”川濑的话让我想起了中国改革开放初期的一些事。”“这里”真是东京不?错的住宅专用地,离地铁站很近而且还很安静。在大学院的时候就经常听小董谈起日本泡;沫经济时期的繁荣景象。那么,日本为什么要捅破泡沫呢?进入上个世纪80年代,伴随中国的大门:开!放,一直持?续繁:荣。的日本,经济也进入了鼎“盛期。99年,在就职”的公司里认识了川;濑,他和我都爱好登山,我加入了他们的、登山俱乐“部,一般:是星期六的早晨6点在山下集合,10点!多登山“结束后到温泉洗洗澡回家。尽管是高兴的日子,吉田大概又要?借酒”浇愁了,他和须藤的情况很类似,所不同的是须藤在泡沫时买的是别墅,吉田?买的是东京的公”寓,两人现在住着类似的房子。”自从听吉田说了这番线年楼市、股市暴跌是由于日本政府金融政策不当所造成的说法产生了怀疑,我开始相,信日本政府不顾一切捅破房地产泡沫是有。目的的,我希望得到一个答?案。”“哈哈~~,看来,吉田桑要摆,脱烦恼只能等下,回看不明白的泡沫到来了。所以后来,就一直比较留意有关这方面的新闻、记事。喝得醉醺醺的吉田、问我是不是来过这种地方。川濑;已经50岁,但只是公司里一个非常;普通的工程?师,可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。!

和川濑一起登山的次数越多,越是想知道:他到底是个什么人,可又不便直接问,担心问不好还有可能把关系搞僵了。我说:“来过,但是可没有这么高”档”,吉田一听哈哈大笑:“这种;地方也“算高档,泡沫的;时候,公司?的忘年会是要到银座去的”。十年过去了,地价、房价一直:下跌,日本的不动产价。值以每年100兆、100兆的速度减少,这总理大臣换了好几个,丝毫也看不到政府要增发货、币的意,思,真搞不懂。这帮混、蛋脑子里在想什么。因为劳动力严。重缺乏,日本政府对很多南美和其它一些国家的偷。渡者,以及签证、到期不;回国的人也;是睁只眼闭只眼。上个:世纪70年代:末,日本的;汽车、家电制造技术不仅可以”与欧”美抗衡,有些已经处于国际领先地位,产品开始大量出口海外。”“对!但是,中国及其它发展中:国家?的彩电、冰箱等生产线的投产,让日本政府清楚的看到了,发展!中国家、的低价、格很快要对日本的制造业构成致命的打击。

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再加86年高达2位数的货币增发量,到了87年,在绝大部分日本人眼里,土地已经成了最值得保有的资产。还真是,刚进东京不久他就下了高速,在东京市区内狭窄的小路上绕来绕去,非常熟悉的把车停在了一栋30多层的公寓旁边,让我稍等他一下。面对如此之大的:市场需求,日本各,大银行对土地展开了“激烈争夺。我下车在四周转了转,心里琢磨:这可能就;是吉田买!的公寓,这种地段的住宅不会便宜,看来吉田在泡沫时期真发了不少奖金。让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产,无疑是:让日本经济解“燃眉之急”的有效。通道。最不景气的公司,每年的奖金也!有“半年的、工资”,“挣这!么多的。钱,大概“也只能买地买房了”,“是啊!对公司发;展贡献很;大,基本?工资近百;万日元。日本住;宅公团的:工作。转型是”日?本政“府希望:借日本产,品大量出“口海外给日本经济带来繁荣“的机会,为住宅商品化所作的”准备,通过住宅商品化满足国内“住宅个性化需求,由此提高”日本国、民的居!住,条件。”“既然如此,也应该有一个相信房价不会下?跌的“理由吧?”吉田想”了一下说:“相信的理、由很多,每个!人也有“自己的想“法,但基本上还是依据一般的常识性判断。在日本政府意识到了日本所面临的困境,但且还?没有找、到应对方法?的时候,“广场协议”更是;给了日本当头、一棒。不动产!”我确,实有点吃“惊:“怎么,咱们公司在泡沫时期也投资不动?产?”“这有什么奇”怪,如果不是各行各业都投!资不动产,不动产;泡沫怎么会那么大。”“是啊!他这是又;打,算躺旁边看漫画了,他很随便,和他说话:也就比较;直来直去。当时我:国还没;有彩电、录像机、冰箱、洗衣机等“等这类家。电的生“产线,市场?上的日本电器无论,是非法走私货还是!合!法进口货,最终都要出自日本的工厂。”“是,至少是坚信房价不会下跌的这,么厉害。不过,至于当!时日;本为什么“会如:此繁荣,大家。觉得“本来就是:这样,在留学生中也极少议论这些问题,更不会去想这和中国有什么关系。

2000年底,公司终于发奖金?了,已经连续三年,没发奖金了。在大学院我遇到过来自女“子家政大,学;的研究生,相比之下,川濑的妻子可以做这些“大家媳妇”的老师。85年,也就是泡沫?经济形成初期,川濑”辞职创办了一家住宅制作工厂。”“那为”什么不增发货币呢”“对呀!每年的奖金就可以还购,房按揭了,谁会想到会发生后来的事情呢”。可最终还!是在97年破产了。

”“哈哈~~,在日本,有你这,种烦”恼的人,太多了,应该推:举一?个能让?大家,消除烦恼,的、人当!总理大臣。”“看来,你的泡沫、烦心病?是命、中。注定了。1981年,“日本,住宅工团”更名为“住宅、都市”整备公团”,工作核!心由直接?提供住宅转型为建设和,改、良城市:居住基础设施。85年9月的“广场协议”签署后,本来就,已经”担”心日元贬值的日本国!民,对于政府诸多的不动产优惠政策,就如同找到了一个可:以让纸币保值的避风港,把大!笔资金投入不动产市场。“是吗,忘年会能到。银”座开,咱们公司太有”钱了”,“不仅:仅是,咱们公司,全日本的“公司都一,样,那个时候“的”银座人;满为“患,至少要提前,半。年预,定才有位子”,“真是太好“了,我怎!么没赶、上呢,真遗憾,怎么会一下子就不景气了呢?”“这个你!要怪、罪的话,你就怪罪中国吧,我们被、中国给骗了”,吉田、的回:答让:我当,时没反应过”来,以为吉田喝醉了。开启商业化的不动产市场,对日!本农村的地主是一个最大的利好,当时执政党(自民党)的最大支持者就是以地主为核心的农协。这时,关口已经扯着嗓子开唱:了,吉田也开始忙着用桌上的各种酒勾兑自己喜!欢的味道。”“政府既然坚持不增发货币也应该?有不增“发的理由吧,你怎么看?”“这我可不!知道,这是钱。

当大笔?的资?金涌入不,动产?市场而?使不。动产开始升值的瞬间,一个潘多拉盒子——保有需求被打开了。这对日本来说中国这个市场实在是太。大了。”“哈哈~~,对,让我烦恼的信号不。是从这;栋楼里发射过来,就是从那栋楼里发射过来,总之,这种烦?恼一定是要”有:的。登山的时。候,我问川濑,日本泡沫经济和中国有什么关系?川濑说:“中国开放以后,日本的电器、汽车开始大批量出口中国,去过中国的日本人说,中国和日本相比至少相差30年,中国“有12亿“人,如果我们给中国造东西,达到日本现在的水平那得要造多少年。自从。忘年会上听吉田、说日本的泡沫繁,荣是因为中国,不管是不是醉话,我还是想弄个明白。就这么一个有关货币汇率的协议就能导致日本人疯狂贷款购房?如果百姓无钱银行凭什么?贷款给你?日本百姓又凭什么坚信地价、房价还会涨?所以说,“广场协议”充其量”只能说是“导火索”,那么“炸弹”是如:何形成!的呢?也就是说!日本百。姓?的。购房;款来,自何方?对于这些疑问,在2000年公司忘年会上,我得到、了一个答案。可我不:是神,谁会想到泡沫已经崩了十年了,房价不但不涨,还在一直下跌呢。使得给日本经济带来繁荣的制造业,陷入了既要与发展中国家的低价格抗:争,又要承受日“元升值重压的两难境地。

85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%,促使日本政府开:始加,速全面“推行住?宅商品化,商业银行开始大量为居民购房”发放贷款,贷款利;率大幅下“调。日本的房价也由此开始了”急速攀升。

日本在:85年之前,住宅市场并非完“全商业化的市场,80%以上的普通工薪家庭住的都是公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。周末的下午6点;到9点,大家喝完了忘年会的第一场酒,接着!来到卡拉OK包房。日本经济主要“是依靠出口,日元升“值对”产品?出口形成严、重“妨碍,政府肯定要增发货币使日元贬值,如果每年持续增发货币,恢复到原来日元兑换美元的汇率标准上,房价不;会降。在日光,川濑的妻子?穿的是:和服,日本女人穿和服时的:走路姿势、坐姿、目光等等都!是有讲究”的,没有受过。专门训练;的人!装不出来。在单纯的”价,格竞“争面“前,日本只。有死路。一条。

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